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浙江省杭州市余杭区人民法院调研组
摘要 受经济不利因素影响，破产房地产企业数量持续增加，与住房相关的破产企业在建项目也有所增加。 “烂尾楼”项目的危害涉及经济、金融、社会、环境等方方面面。实践中，“烂尾楼”项目的复工续建面临资金、部门协调、利益平衡、法律适用等诸多困难。 、管理等方面，通过对金星案例和亿丰案例两种不同复工续建模式的实践经验进行分析总结，针对复工的实际难点提出相应的优化建议。和继续开展涉及住房的破产企业的建设项目。
关键词 涉房破产企业、在建项目融资模式、复工复工
项目主持人：罗欣（本科生，余杭法院院长）；项目组成员：孔正（本科生，余杭法院副院长）、唐慧农（本科生，余杭法院民事二庭庭长）、朱吉平（研究生，余杭法院民事二庭助理审判员）。
在司法实践中，涉及房地产的破产企业在建工程的处置涉及复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素。一直是房地产破产案件的核心问题。在建项目能否妥善处置，直接关系到房地产破产案件的成败。管理的“成功或失败”。余杭区作为杭州市的“后花园”，房地产企业数量、土地供应规模、商品房库存总量均居杭州市各区县之首。针对目前部分房地产企业深陷资金链、担保链危机，不少房地产企业申请破产的情况，结合余杭房地产相关破产处置的经验做法，本文探讨了破产房地产企业在建项目的处置难点及对策，以期为今后的处置工作提供参考和借鉴。
1、涉及房地产的破产企业在建项目概况
（一）余杭涉房破产企业在建项目现状
涉及住房的破产企业在建工程，俗称“烂尾工程”，是指取得施工许可证开工后，因资金、技术、规划等原因停工，或一定期限内未完工的工程。超出预计完成时间的期间。项目主体已竣工，但水、电、交通等配套设施不完善的房地产项目也纳入“未完工建筑”范围。 2012年至2015年11月，余杭法院共受理破产案件22起，其中涉房破产案件8起，涉房破产企业7家涉及“烂尾楼”项目。每一座“烂尾楼”的背后，都有大量的业主和债权人。 〔1〕
（二）“烂尾楼”项目形成原因
“烂尾楼”项目的形成原因是多方面的。最直接的原因是房地产相关企业资金链断裂，导致房地产开发项目因后续资金不足而“烂尾”。受宏观调控政策、市场、区域环境等多种因素影响，金融机构收紧房地产项目贷款，银行加大对房地产抵押融资评估值的贴息力度，导致房地产项目融资成本越来越高。房地产相关企业，同时高利率的民间借贷、重复抵押贷款、房地产信托、企业互保等不合理融资方式，让原本资金紧张的住房相关企业陷入恶性循环。循环。此外，“一房两卖”、拖欠工程款、拖延交付等民事纠纷与非法吸收公众存款、非法集资等刑事犯罪相互交叉。大量企业资产被抵押、扣押，资金流通必然出现问题，最终难以逃脱破产的结局，在建的房地产项目也被迫叫停。
（三）“烂尾楼”工程的危害
“烂尾楼”项目也被称为“城市伤痕”。它们对一个城市的危害不仅是表面的，而且涉及经济、金融、社会、环境等各个方面。其具体危害主要表现在以下几个方面。
1、“烂尾楼”工程影响市容市貌，损害城市形象。 “烂尾楼”项目的建筑形象受损、丑陋，在视觉上与周围环境格格不入。同时，裸露的“烂尾楼”工程也会带来扬尘、垃圾、蚊虫滋生等环境污染问题，造成严重危害。城市景观和市容环境。此外，“烂尾楼”项目给城市带来的不良形象也让外商望而却步，影响了公众对城市发展的信心。
2． “烂尾楼”项目存在安全隐患，影响城市治理。一方面，塔吊、电梯等设备长期闲置，外立面装饰材料无人看管，极易因风吹日晒、时间长短而腐蚀脱落，存在一定的安全隐患；另一方面，“烂尾楼”由于项目长期无人管理，就像是城市中被遗忘的角落，常常成为不法分子的藏身之处和犯罪行为的发生地。是城市安全的盲点。”
3、“烂尾楼”项目占用大量资金，增加财务风险。房地产是资金密集型行业，“烂尾楼”项目占用大量资金，其中包括大量借入资金。银行往往是最大的债权人。银行是住房相关企业破产、建设项目暂停的最直接受害者。目前，我国银行业信贷资产大部分以房地产或房地产相关形式存在。大量“烂尾楼”项目的出现，严重危害金融安全。
4． “烂尾楼”工程涉及多方利益，影响社会稳定。住房相关企业破产涉及建筑承包商、建材供应商、农民工、业主债权人、金融机构等多个利益相关者，各方利益冲突激烈，特别是大量农民工和业主债权人，而受损的利益关系到其存在的根本，不稳定因素较多，不利于维护社会和谐稳定。
（四）继续建设“烂尾楼”的必要性分析
房地产相关企业破产案件具有一定的特殊性。其特殊性主要表现在三个方面：一是房地产相关破产企业通常有在建项目。但企业资金链断裂，无法自行“造血”，无法继续建设；其次，在建工程是涉及住房的破产企业的核心资产。在建建设项目价值能否实现最大化，直接关系到广大债权人的利益；第三，在建建设项目部分出售，背后存在众多业主债权人，是无法回避的重大社会问题。就破产房地产企业本身而言，可以通过破产退出市场，但“烂尾楼”项目却不能被炸毁。从“烂尾楼”项目背后的所有债权人，尤其是业主债权人的角度来看，“烂尾楼”项目的继续建设和交付是最好的选择。在余杭涉房企业破产案件中，绝大多数业主和债权人提出了交付要求。因此，无论走破产清算还是破产重整的道路，在建项目的延续都是一个无法回避的问题。
二、破产房地产相关企业在建项目继续建设的困境
在建项目的延续是一项系统工程。尤其是进入破产程序后，在法律的原则性规定与现实的复杂性之间，要落实依法公平清偿债权债务的破产法理念并不容易。目前，我们在实践中主要面临以下困难。
（一）复工建设资金来源
在建项目的复工续建需要解决三大问题。首先是资金来源。第二个是谁将继续并完成剩余项目的问题。最后就是交房和办证的问题。可见，资金问题是在建项目能否继续下去的首要和关键问题。然而，继续建设的资金从哪里来？企业既然破产了，就不再具备“造血”的能力，而且其资产状况和信用状况也很难通过金融贷款或民间借贷获得新鲜血液。因此，政府、管理者和主要债权人需要共同努力寻找继任者并引入战略投资者。实际上，这绝非易事。
(2) 法院、管理人员和政府之间的协调问题
破产工作不仅仅是一个法律问题，更是一个社会问题。破产工作中的很多事项远远超出了法院的管辖范围，特别是房地产破产案件，涉及土地规划、房地产转让、减免税、工商注销登记、职工安置等问题，需要土地、住房建设、规划、财税、人身保险、消防等相关部门配合。破产工作需要投入大量的人力、物力、财力，特别是涉及住房的破产企业的建设项目的延续。除管理人实施外，还需要法院的指导和协调以及政府的支持和配合，并由政府单独负责实施。部门之间存在协调问题。实践中，三方的统一和协调存在诸多困难，破产工作中各方角色尚未充分融合。
摘要 受经济不利因素影响，破产房地产企业数量持续增加，与住房相关的破产企业在建项目也有所增加。 “烂尾楼”项目的危害涉及经济、金融、社会、环境等方方面面。实践中，“烂尾楼”项目的复工续建面临资金、部门协调、利益平衡、法律适用等诸多困难。 、管理等方面，通过对金星案例和亿丰案例两种不同复工续建模式的实践经验进行分析总结，针对复工的实际难点提出相应的优化建议。和继续开展涉及住房的破产企业的建设项目。
关键词 涉房破产企业、在建项目融资模式、复工复工
项目主持人：罗欣（本科生，余杭法院院长）；项目组成员：孔正（本科生，余杭法院副院长）、唐慧农（本科生，余杭法院民事二庭庭长）、朱吉平（研究生，余杭法院民事二庭助理审判员）。
在司法实践中，涉及房地产的破产企业在建工程的处置涉及复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素。一直是房地产破产案件的核心问题。在建项目能否妥善处置，直接关系到房地产破产案件的成败。管理的“成功或失败”。余杭区作为杭州市的“后花园”，房地产企业数量、土地供应规模、商品房库存总量均居杭州市各区县之首。针对目前部分房地产企业深陷资金链、担保链危机，不少房地产企业申请破产的情况，结合余杭房地产相关破产处置的经验做法，本文探讨了破产房地产企业在建项目的处置难点及对策，以期为今后的处置工作提供参考和借鉴。
1、涉及房地产的破产企业在建项目概况
（一）余杭涉房破产企业在建项目现状
涉及住房的破产企业在建工程，俗称“烂尾工程”，是指取得施工许可证开工后，因资金、技术、规划等原因停工，或一定期限内未完工的工程。超出预计完成时间的期间。项目主体已竣工，但水、电、交通等配套设施不完善的房地产项目也纳入“未完工建筑”范围。 2012年至2015年11月，余杭法院共受理破产案件22起，其中涉房破产案件8起，涉房破产企业7家涉及“烂尾楼”项目。每一座“烂尾楼”的背后，都有大量的业主和债权人。 〔1〕
（二）“烂尾楼”项目形成原因
“烂尾楼”项目的形成原因是多方面的。最直接的原因是房地产相关企业资金链断裂，导致房地产开发项目因后续资金不足而“烂尾”。受宏观调控政策、市场、区域环境等多种因素影响，金融机构收紧房地产项目贷款，银行加大对房地产抵押融资评估值的贴息力度，导致房地产项目融资成本越来越高。房地产相关企业，同时高利率的民间借贷、重复抵押贷款、房地产信托、企业互保等不合理融资方式，让原本资金紧张的住房相关企业陷入恶性循环。循环。此外，“一房两卖”、拖欠工程款、拖延交付等民事纠纷与非法吸收公众存款、非法集资等刑事犯罪相互交叉。大量企业资产被抵押、扣押，资金流通必然出现问题，最终难以逃脱破产的结局，在建的房地产项目也被迫叫停。
（三）“烂尾楼”工程的危害
“烂尾楼”项目也被称为“城市伤痕”。它们对一个城市的危害不仅是表面的，而且涉及经济、金融、社会、环境等各个方面。其具体危害主要表现在以下几个方面。
1、“烂尾楼”工程影响市容市貌，损害城市形象。 “烂尾楼”项目的建筑形象受损、丑陋，在视觉上与周围环境格格不入。同时，裸露的“烂尾楼”工程也会带来扬尘、垃圾、蚊虫滋生等环境污染问题，造成严重危害。城市景观和市容环境。此外，“烂尾楼”项目给城市带来的不良形象也让外商望而却步，影响了公众对城市发展的信心。
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3、“烂尾楼”项目占用大量资金，增加财务风险。房地产是资金密集型行业，“烂尾楼”项目占用大量资金，其中包括大量借入资金。银行往往是最大的债权人。银行是住房相关企业破产、建设项目暂停的最直接受害者。目前，我国银行业信贷资产大部分以房地产或房地产相关形式存在。大量“烂尾楼”项目的出现，严重危害金融安全。
4． “烂尾楼”工程涉及多方利益，影响社会稳定。住房相关企业破产涉及建筑承包商、建材供应商、农民工、业主债权人、金融机构等多个利益相关者，各方利益冲突激烈，特别是大量农民工和业主债权人，而受损的利益关系到其存在的根本，不稳定因素较多，不利于维护社会和谐稳定。
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